Szwajcarskie standardy w polskiej bankowości – test kredytów hipotecznych: porównanie kosztów, elastyczności oraz przejrzystości ofert

Szwajcarskie standardy w polskiej bankowości - test kredytów hipotecznych: porównanie kosztów, elastyczności oraz przejrzystości ofert

Myśląc o własnym M i chęci usamodzielnienia się zdecydowana większość Polaków musi posiłkować się kredytem hipotecznym. W Polsce, w przeciwieństwie do wielu zachodnich krajów, wynajem mieszkania traktowany jest jako rozwiązanie tymczasowe, choć trzeba przyznać, że wielu z nas wynajmuje mieszkania latami. Związane jest to jednak z podążaniem na pracą, jednak docelowo Polacy kupują mieszkania, a nie wynajmują je. Presja na usamodzielnienie się jest u nas dość wysoka, co nie jest tak częste w pozostałych krajach UE.

Skazani na kredyt

Jeśli zatem ktoś nie odziedziczył znacznego spadku, niejako zmuszony jest zatem do udania się do banku po kredytu hipoteczny. W ten sposób produkt ten stał się dobrem może nie tyle powszechnym – bo przecież nie każdy może sobie na niego pozwolić – ale mimo wszystko bardzo pożądanym. Dane Eurostatu wskazują, że mniej więcej 10% Polaków ma kredyt hipoteczny, przy przeciętnej jego wysokości – zgodnie z danymi Związku Banków Polskich – na poziomie 220 tys. zł.

Gdy zestawić wysokość przeciętnego kredytu z wysokością przeciętnej pensji, to widać, że najczęściej każdy z kredytobiorców zaciąga ten rodzaj długu raz w życiu. Tym samym decyzja o kredycie hipotecznym staje się jedną z istotniejszych i mających największy wpływ na nasze życie na lata. Co jest jednak zastanawiąjące – mimo wspomnianej powszechności kredytu – informacje o ofertach konkretnych banków bardzo często są nieprzejrzyste, a doradcy klienta nie potrafią udzielić odpowiedzi na szereg ważnych pytań, a zamiast tego wręcz zalewają skrzynkę pocztową szeregiem maili pozbawionych treści. W ten sposób kredytobiorca zostaje praktycznie sam na sam z problemem, do rozwiązania którego powinien mieć pewne przygotowanie ekonomiczne oraz dysponować sporą ilością wolnego czasu na zapoznanie się z ofertami poszczególnych banków.

Szwajcarskie standardy bankowości badania ofert kredytów hipotecznych

Widząc powyższy problem Polski Instytut Badań Jakości (PIBJA), działając wspólnie w międzynarodowej grupie Consumer Guidance (CGG – Consumer Guidance Group), nawiązał współpracę ze Szwajcarskim Instytutem Badań Jakości (SIQT – Schweizer Institut für Qualitätstests) aby korzystając z bogatych doświadczeń badań ekonomicznych wspólnie opracować metodologię i model analityczny, umożliwiający rzetelne porównanie i ocenę ofert kredytów hipotecznych dostępnych w Polsce.

Badania wybrano oferty następujących banków:

  • Alior Bank
  • Bank BPS
  • BOŚ Bank
  • BZ WBK
  • BGŻ BNP Paribas
  • Bank Pocztowy
  • Citi Bank
  • Deutsche Bank
  • Credit Agricole
  • Eurobank
  • ING Bank Śląski
  • mBank
  • Milllennium
  • Pekao S.A.
  • PKO BP
  • Raiffeisen Bank

Opracowany model analityczny składał się z następujących parametrów, w ramach których badane były oferty w.w. banków:

  1. Scenariusze symulacji dochodowej klienta
  2. Przejrzystość ofert
  3. Elastyczność kredytu

Scenariusze sytuacji dochodowej klienta oraz wartości kupowanego przez niego mieszkania.

Do celów analizy założono, że klientem jest mężczyzna w wieku 30 lat, zarabiający 5000 zł netto, zatrudniony na umowę o pracę na czas nieokreślony, nieposiadający żadnych zobowiązań finansowych, który poszukuje kredytu na 30 lat. Łącznie opracowano 8 scenariuszy:

  • Wartość kupowanego mieszkania 500 000 zł, wkład własny 100 000 zł, rata równa, oferta kredytu bez dodatkowych produktów od banku;
  • Wartość kupowanego mieszkania 500 000 zł, wkład własny 100 000 zł, rata malejąca, oferta kredytu bez dodatkowych produktów od banku;
  • Wartość kupowanego mieszkania 500 000 zł, wkład własny 250 000 zł, rata równa, oferta kredytu bez dodatkowych produktów od banku;
  • Wartość kupowanego mieszkania 500 000 zł, wkład własny 250 000 zł, rata malejąca, oferta kredytu bez dodatkowych produktów od banku;
  • Wartość kupowanego mieszkania 500 000 zł, wkład własny 400 000 zł, rata równa, oferta kredytu bez dodatkowych produktów od banku;
  • Wartość kupowanego mieszkania 500 000 zł, wkład własny 400 000 zł, rata malejąca, oferta kredytu bez dodatkowych produktów od banku;
  • Wartość kupowanego mieszkania 500 000 zł, wkład własny 100 000 zł, rata równa, oferta kredytu wraz z dodatkowymi bankowymi produktami;
  • Wartość kupowanego mieszkania 500 000 zł, wkład własny 100 000 zł, rata malejąca, oferta kredytu wraz z dodatkowymi bankowymi produktami.

Zgodnie z tak przygotowanymi symulacjami zebrano dane o kredytach hipotecznych. W kolejnym kroku Skupiono się na kredytach z ratą równą, gdyż one najlepiej nadają się do porównań. Zebrane oferty podzielono na dwie kategorie:

– oferty kredytu bez dodatkowych bankowych produktów. Czasami klienci poszukują wyłącznie kredytu hipotecznego i nie chcą przenosić konta do nowego banku czy też wykupować dodatkowych produktów bankowych (np.: ubezpieczenie na życie)

– oferty kredytu z dodatkowymi bankowymi produktami. Często jest jednak tak, że oferty z tymi produktami są de facto tańsze od ofert, które zawierają wyłącznie kredyt hipoteczny. Dzieje się to dlatego, że banki mają szereg możliwości wpływu na ostateczny koszt kredytu – np.: oferując niższą marżę.

W tym miejscu należy przejść do najważniejszego zagadnienia – koszt kredytu. Co prawda banki mają obowiązek informowania o RRSO (Roczna Realna Stopa Oprocentowania), który to wskaźnik pomaga klientowi wybrać tańszy kredyt, ale w praktyce nie zawsze jest tak, że niższa stopa RRSO będzie oznaczała faktycznie tańszy kredyt dla klienta.

Opracowując model analityczny eksperci z PIBJA wyliczyli ostateczny koszt każdego z kredytów – to znaczy, kwotę którą klient musi nadpłacić ponad sumę kredytu, sumując wszelkie koszty w okresie kredytowania, uwzględniając przy tym koszty wszystkich produktów bankowych, które do kredytu są dołączane. Innymi słowy, wyliczone zostały wszelkie koszty kredytu w okresie jego spłaty – to jest 30 lat – zakładając dzisiejsze warunki ekonomiczne. Wyliczenie to było szczególnie istotne dla ofert, gdzie prócz kredytu hipotecznego klient nabywał inne produkty. Główne koszty kredytu to:

– suma odsetek w okresie kredytowania (30 lat), zależna od marży banku (od 1,69% w Citi Banku do 2,30% w Deutsche Banku);

– prowizja za udzielenie kredytu (od 0 do 2% kwoty kredytu), płatna w momencie zaciągania zobowiązania lub doliczana do rat;

– koszt wyceny mieszkania (od 0 do 700 zł);

– koszt ubezpieczenia na życie według minimalnych wymagań banku;

– koszt ubezpieczenia mieszkania (przeliczony na 30 lat kredytu, przy założeniu, że klient cały czas korzysta z ubezpieczenia oferowanego przez bank);

– koszt polisy na życie;

– koszt prowadzenia konta bankowego, którego założenie jest wymagane aby dostać dany kredyt hipoteczny;

– koszt wymaganego ubezpieczenia od utraty pracy;

– koszt prowadzenia rachunku karty kredytowej, której otwarcie jest wymagane przez bank;

Oczywiście nie wszystkie z w.w. parametrów dotyczą każdej z ofert. Powyższa lista jest zestawieniem, mającym na celu wskazanie, jak dokonane zostało podsumowanie kosztów badanych kredytów.

Przed przedstawieniem najciekawszych – zdaniem ekspertów PIBJA – ofert warto jeszcze zauważyć, że kredyt hipoteczny jest produktem, którego do pewnego stopnia dotyczy zjawisko dyskryminacji cenowej. Terminem tym oznaczamy taką sytuację, gdy cena danego dobra (czyli koszt ponoszony przez kupującego) nie jest stała dla każdego z klientów, tylko jest dostosowywana do jego charakterystyki. Innymi słowy analitycy bankowi, biorąc także pod uwagę stopień ryzyka, jaki się wiąże dla banku z każdą umową kredytową, dokonują kategoryzacji klientów w ten sposób, że tym „lepszym” oferują lepsze warunki kredytowe (tańsza oferta). Ostatecznie bank zarabia na premii za ryzyko – im to ryzyko, zdaniem banku, jest mniejsze, tym chętniej zgodzi się on na niższy zysk.

Oferty bez konta i dodatkowych produktów bankowych

Biorąc powyższe pod uwagę analitycy PIBJA i SIQT doszli do wniosku, że zamiast wskazywać jeden najlepszy kredyt hipoteczny, bardziej zasadne będzie wyróżnienie 5-ciu najlepszych ofert, nie wskazując ostatecznie, która z nich jest najbardziej korzystna dla klienta. Tym samym w kategorii kredyt bez konta (bez dodatkowych produktów bankowych) należy wymienić następujące oferty:

  1. PKO BP S.A. W naszej symulacji koszt efektywny kredytu w wysokości 400 000zł (wartość mieszkania 500 000 zł, wkład własny 100 000 zł) na 30 lat wyniósł 289 tys. zł.
  2. Bank Pocztowy. W naszej symulacji koszt efektywny kredytu w wysokości 400 000zł (wartość mieszkania 500 000 zł, wkład własny 100 000 zł) na 30 lat wyniósł 290 tys. zł.
  3. BOŚ Bank. W naszej symulacji koszt efektywny kredytu w wysokości 400 000zł (wartość mieszkania 500 000 zł, wkład własny 100 000 zł) na 30 lat wyniósł 310 tys. zł.
  4. BZ WBK. W naszej symulacji koszt efektywny kredytu w wysokości 400 000zł (wartość mieszkania 500 000 zł, wkład własny 100 000 zł) na 30 lat wyniósł 323 tys. zł.
  5. W naszej symulacji koszt efektywny kredytu w wysokości 400 000zł (wartość mieszkania 500 000 zł, wkład własny 100 000 zł) na 30 lat wyniósł 328 tys, zł.

Warto pamiętać, że wskazane koszty dotyczą relatywnie długiej perspektywy – 30 lat. Tym samym różnica pomiędzy pkt.1 a pkt.5, wynosząca niecałe 40 tys. zł, faktycznie znaczy różnicę w wysokości miesięcznej raty niewiele ponad 100 zł. Przy tak długim okresie na rynkach może zajść szereg zjawisk znacznie bardziej determinujących sytuację ekonomiczną kredytobiorcy i wysokość raty, którą klient musi spłacać.

Do powyższych wyliczeń posłużono się scenariuszem nr. 1. W dalszych obliczeniach nie korzystano z ofert z ratą malejącą, gdyż praktycznie rzecz biorąc są one odmianą ofert z ratą równą w sytuacji, gdy klient zdecyduje się wpłacać do banku większe sumy niż wynosi wysokość raty. Jak wskazują dalej prowadzone obliczenia, jeśli bank miał najtańszy kredyt z ratą równą, to dla tych samych parametrów miał on również najtańszy kredyt z ratą malejącą. Różnica pomiędzy ofertami banków zachodzi zatem nie dla rat równych i malejących, lecz dla ofert z samym kredytem i ofert, w których kredyt hipoteczny jest połączony z dodatkowymi produktami bankowymi.

Oferty z kontem oraz dodatkowymi produktami bankowymi

Dla tych samych warunków kredytu przeprowadzono symulację dla ofert połączonych z dodatkowymi produktami bankowymi, wliczając ich koszt do całkowitego kosztu kredytu. Także w tym wypadki eksperci PIBJA i SIQT zdecydowali się wskazać 5 wyróżniających się ofert, traktując je jak równe sobie. Tym samym na uwagę zasługują kredyty hipoteczne oferowane przez:

  1. Citi Bank – dla kwoty kredytu 400 000 zł (wartość nieruchomości: 500 000 zł, 100 000 zł wkład własny), przy okresie 30 lat, całkowity koszt kredytu wyniesie 250 tys. zł.
  2. Bank Pocztowy – dla kwoty kredytu 400 000 zł (wartość nieruchomości: 500 000 zł, 100 000 zł wkład własny), przy okresie 30 lat, całkowity koszt kredytu wyniesie 272 tys. zł.
  3. ING Bank Śląski – dla kwoty kredytu 400 000 zł (wartość nieruchomości: 500 000 zł, 100 000 zł wkład własny), przy okresie 30 lat, całkowity koszt kredytu wyniesie 278 tys. zł.
  4. PKO BP S.A. – dla kwoty kredytu 400 000 zł (wartość nieruchomości: 500 000 zł, 100 000 zł wkład własny), przy okresie 30 lat, całkowity koszt kredytu wyniesie 283 tys. zł.
  5. mBank – dla kwoty kredytu 400 000 zł (wartość nieruchomości: 500 000 zł, 100 000 zł wkład własny), przy okresie 30 lat, całkowity koszt kredytu wyniesie 288 tys. zł.

Do powyższych obliczeń posłużono się scenariuszem nr. 7.

Przejrzystość – sposób prezentacji oferty

Innym aspektem podlegającym ocenienie, a niemającym bezpośrednio wymiaru kosztowego, jest łatwość dotarcia do oferty każdego z banków. W tym zakresie chodzi o to, czy istotne z punktu widzenia informacje są dostępne dla klienta, m.in. za pośrednictwem strony www. każdego z banków. Chodzi tu np.: o dane, których dostarcza użytkownikowi kalkulator kredytowy czy też dostępność formularzy dokumentów niezbędnych do ubiegania się o kredyt. Oceniane było także to, na ile wyczerpujących danych dostarczał infolinia każdego z banków. Warto zauważyć, że wystąpiły tutaj istotne różnice: od sytuacji, gdy przez telefon nie można było uzyskać żadnych informacji o kredycie, poprzez przypadki, gdy call centre dostarczało tylko podstawowych danych i tak już z resztą dostępnych na stronie banku, do sytuacji, gdy w trakcie mniej więcej 10 minutowej rozmowy z doradcą przez telefon, klient poznawał praktycznie wszystkie warunki potencjalnego kredytu. Z tego powodu w obszarze przejrzystości można dokonać rankingu banków.

Pierwsze miejsce w zakresie kryterium przejrzystości zajął ING Bank Śląski. Bank ten posiada profesjonalną infolinię, której doradcy potrafią zaprezentować klientowi wszystkie najważniejsze parametry kredytu, zgodnie z przedstawionymi przez klienta warunkami. Bank ten może również pochwalić się dobrze skonstruowanym kalkulatorem kredytowym.

Drugie miejsce przypadło bankowi Millennium. Także w tym wypadku klient może liczyć na profesjonalną obsługę na infolinii oraz szereg wyczerpujących informacji na stronach internetowych banku.

Pierwszą trójkę zamyka Credit Agricole, również mogący pochwalić się sprawną komunikacją z potencjalnymi klientami.

Warto jeszcze wspomnieć o pozycji 4 dla mBanku, którego pracownicy co prawda nie przedstawili pełnej oferty w czasie rozmowy telefonicznej, ale została ona uzupełniona w sposób nie budzący zastrzeżeń w korespondencji mailowej. mBank posiada – zdaniem ekspertów PIBJA – najlepszy kalkulator on-line. Pierwszą piątek zamyka Pekao S.A., którego pracownicy – podobnie jak w przypadku mBanku – wyczerpująco i sprawnie uzupełnili ofertę w korespondencji mailowej.

Elastyczność kredytu

W tej grupie kryteriów mieściły się wszystkie warunki kredytu, które wpływały na jego elastyczność, rozumianą jako z jednej strony możliwość zmiany warunków kredytu ze względu na zmianę sytuacji klienta, a z drugiej jako cechy, dzięki którym oferta była dostępna dla bardziej zróżnicowanych klientów. Eksperci PIBJA przyglądali się analizowanym ofertom z względu na:

  • możliwość wcześniejszej bezpłatnej spłaty;
  • koszty ewentualnej wcześniejszej spłaty w okresie 1,2 lub 3 lat po zaciągnięciu kredytu;;
  • minimalną wysokość wymaganego kapitału własnego;
  • maksymalny okres kredytowania wyrażony w latach;
  • maksymalny okres kredytowania wyrażony w górnej granicy wieku klienta;
  • możliwość uzyskania czasowego zawieszenia płatności całości kredytu lub jego części kapitałowej.

Pod względem w.w. kryteriów za najbardziej elastyczną została uznana oferta Banku Millennium, który zdobył 97 pkt na 100 możliwych. Na drugiej pozycji uplasował się mBank z wynikiem 91 pkt., a pierwsza trójkę zamyka Bank Pocztowy – 90 pkt. W zakresie elastyczności oferty wato jeszcze wspomnieć o ofercie na 4 miejscu – Credit Agricole (89 pkt.) ora 5-tym – Eurobank (71 pkt.)

Informacje o badaniu

Badanie zostało zrealizowane na przełomie listopada i grudnia 2017 roku. Ze strony Schweizer Institut für Qualitätstests (SIQT) nadzór pełnił Henrik Peperkorn, ze strony Polskiego Instytutu Badań Jakości (PIBJA) – dr Krzysztof Podwójcic. Wykorzystane zostały następujące metody:

– desk research istniejących danych;

– analiza ekspercka (opracowanie modelu analitycznego) zebranego materiału;

– mystery mailing & mystery calling;

Uzyskane dane były dwukrotnie weryfikowane. Informacje o badaniu dostępne na stronie: www.badaniajakosci.pl

Wyniki w poszczególnych kategoriach testu

Wyniki w poszczególnych kategoriach testu prezentujemy dla trzech najlepszych graczy.

Oferty kredytów bez konta i dodatkowych produktów bankowych - suma kosztów dla scenariusza nr 1.

  Firma Wynik Info
1 PKO BP 100% 289000 | Wyróżnienie
2 Bank Pocztowy 99% 290000 | Wyróżnienie
3 BOŚ Bank 93% 311000 | Wyróżnienie
4 BZ WBK 89% 325000 | Wyróżnienie
5 Eurobank 88% 328000 | Wyróżnienie

Oferty kredytów z kontem oraz dodatkowymi produktami bankowymi - suma kosztów dla scenariusza nr 7.

  Firma Wynik Info
1 Citi Bank 100% 250000 | Wyróżnienie
2 Bank Pocztowy 92% 272000 | Wyróżnienie
3 ING Bank Śląski 90% 278000 | Wyróżnienie
4 PKO BP 88% 283000 | Wyróżnienie
5 mBank 87% 288000 | Wyróżnienie

Prezentacja ofert (przejrzystość)

  Firma Wynik Info
1 ING Bank Śląski 83% 4,0 | 1 Miejsce
2 Bank Millennium 81% 3,9 | Wyróżnienie
3 Credit Agricole 73% 3,4 | Wyróżnienie

Elastyczność kredytu

  Firma Wynik Info
1 Bank Millennium 97% 5,6 | 1 Miejsce
2 mBank 91% 4,7 | Wyróżnienie
3 Bank Pocztowy 90% 4,5 | Wyróżnienie